[잡포스트] 김홍일 기자 = 최근 ‘빌라왕’ 3명이 사망한 사건으로 떠들썩하다. 42세 김모씨는 수도권에 빌라 1,139채 소유, 42세 정모씨는 빌라 약 240채 소유, 27살의 송모씨는 빌라 58채를 소유하는 등 ‘빌라왕’으로 불리었으나, 전세권자에게 보증금을 내주지 않고 사망하여 이들과 계약을 맺은 전세권자들은 수억대에 이르는 보증금을 돌려받지 못할 위기에 처했다.

​

‘빌라왕’의 전세 사기 구조를 살펴보면 다음과 같다.

​

1. 건축주는 빌라를 신축하고, 매매 시세보다 높은 가격으로 전세계약을 체결한다. 신축빌라의 경우 매매이력이 없다는 점을 이용한 것.

​

2. 이후 건축주는 전세계약을 끼고 빌라왕에게 빌라 소유권을 이전한다. 전세보증금이 매매가보다 높은 상황이므로, 빌라왕은 매매대금을 별도로 지불하지 않고 빌라의 소유자가 된다. 혹은 차액을 ‘받고’ 빌라의 소유자가 되기도 한다.

​

3. 전세권자가 추후 빌라왕에게 전세보증금 반환을 청구하면, 빌라왕은 보증금을 반환할 능력이 없다면서 그 대신 빌라를 매입할 것을 권유한다.

​

4. 전세권자는 보증금을 반환받지 못하여 보증금 상당의 손해를 입거나, 매매값보다 비싼 값(보증금 상당액)을 지불하고 빌라를 매입할 수밖에 없게 된다.

이와 같이 전세보증금이 매매값을 초과하거나 매매값에 근접할 정도로 높아 집값이 조금이라도 떨어지면 세입자가 전세보증금을 반환받지 못하게 되는 경우를 흔히 ‘깡통전세 사기’로 지칭하기도 한다.

​

깡통전세 사기를 당하지 않으려면 어떻게 해야 할까. 상림 법률사무소 황용 대표 변호사는 계약 체결 전 다음과 같은 사항을 점검해야 한다고 조언한다.

​

먼저 건물의 각종 서류들을 꼼꼼히 확인해야 한다. 건축물대장, 등기부등본, 납세증명서를 받은 뒤 건물의 주소, 소유자 이름, 근저당권 여부, 권리 선후관계, 세금 체납여부 등을 확인해야 한다.

​

위 서류들의 발급일자도 계약 당일이 맞는지 확인하고, 아닐 경우 공인중개사나 임대인에게 새로 발급하여 줄 것을 요구하여 확인하여야 하며, 공인중개사 사무소도 정상적으로 등록된 곳인지, 중개사와 중개보조원이 등록된 사람인지 여부도 확인하는 것이 좋다.

​

또한, 부동산 관련서류를 통해 공시된 각종 자료와 소유관계 등을 확인하는 데서 나아가 건물의 시세를 확인하는 것이 좋다고 조언한다.

​

특히, 공인중개사 사무소 여러 곳을 방문하여 시세를 확인해야 한다. 신축건물의 경우 매매 및 전세계약 체결이력이 없으므로, 특히 주변 부동산의 매물과 비교하여 시세를 잘 확인해야 하며, 신축건물이어서 최초로 전세계약을 맺는 경우라면 위 서류를 꼼꼼히 확인하고, 집주인과 임대인이 동일인인지 확인하는 등 더욱 신중을 기해야 한다.

​

이 밖에도 계약 체결 당시 전세(임대)보증금 반환보증보험에 가입하는 것을 조건으로 계약을 하는 것이 안전하며, 계약을 체결한 이후에는 보증보험에 가입하여야 추후 보증금 반환 문제가 발생할 경우 보증사로부터 보증금을 돌려받을 수 있다고 덧붙였다.

​

보증금은 수천만 원에서 수억 원에 이르기까지 그 규모가 매우 크므로, 각별한 주의가 필요하다.

​

거래관계에 신중을 기하여 사전에 깡통전세 사기를 예방할 수 있도록 해야 하며, 전세보증금을 반환받지 못하여 고통받고 있다면, 법률구조 및 소송구조제도 내지는 법률전문가의 조력을 통해 법적 구제방안을 모색해야 한다.

​

[글/도움, 법률자문] 정형화 변호사(레거시 법률사무소), 황용 변호사(상림 법률사무소)